Von 2022 an setzte die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-Verordnung, feste Grenzen für die Vergabe privater Wohnkredite. Sie lief am 30. Juni 2025 aus und wurde nicht verlängert. Was seither gilt, steht in einem Rundschreiben - und das ist ein Unterschied, der in der Praxis kleiner ist, als er klingt.
Die drei Werte gelten weiter
| Richtwert | Grenze | Was dahintersteht |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | höchstens 90 Prozent | Der Kredit darf 90 Prozent des Beleihungswerts nicht übersteigen. Rechnerisch bleiben 10 Prozent Eigenmittel - in der Praxis verlangen Banken mehr. |
| Schuldendienstquote | höchstens 40 Prozent | Der gesamte Kreditdienst darf 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens nicht übersteigen. Maßgeblich ist das Jahresnetto, nicht das Monatsnetto. |
| Laufzeit | höchstens 35 Jahre | Der Gedanke dahinter: möglichst vor der Pension schuldenfrei sein. |
Die Finanzmarktaufsicht hat diese drei Grundregeln am 26. Juni 2025 in einem Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite festgehalten, dem WIK-Rundschreiben. Sie setzt damit einen Auftrag des Finanzmarktstabilitätsgremiums um und bezeichnet die Werte ausdrücklich weiterhin als Richtwert für eine solide Kreditvergabe.
Was sich tatsächlich geändert hat
Unter der Verordnung waren die Grenzen bindend, mit eng begrenzten Ausnahmekontingenten. Seit dem Rundschreiben dürfen Banken davon abweichen, solange trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Wer abweicht, muss zeigen können, dass der größere Risikoappetit von der eigenen Risikostrategie gedeckt ist - was nach Hinweis der FMA ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.
Für Käufer aus Deutschland ist das ein zweischneidiger Befund. Genau der Spielraum, den ein Antragsteller ohne österreichischen Wohnsitz bräuchte, existiert seit Juli 2025. Er kostet die Bank aber Eigenkapital, und deshalb wird er sparsam eingesetzt - selten ausgerechnet für den Fall, der ohnehin als risikoreicher gilt.
Die 40-Prozent-Regel rechnen viele falsch
Maßgeblich ist das Jahres-Nettoeinkommen, nicht das Monatsnetto, und gemeint ist der gesamte Kreditdienst, nicht nur die Rate für die neue Immobilie. Bestehende Kredite zählen mit.
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kredit, 25 Jahren Laufzeit und einem Fixzinssatz von 3,42 Prozent liegt die Rate bei rund 1.490 Euro monatlich. Damit die Quote von 40 Prozent eingehalten wird, braucht es ein Nettoeinkommen von etwa 3.700 Euro im Monat - und zwar bevor ein Autokredit oder eine bestehende Finanzierung angerechnet wird.
Warum es die Regeln überhaupt gibt
Die FMA nennt als Grund das seit 2010 massive Auseinanderdriften von Immobilienpreisen und Einkommen in Österreich - eine auch im europäischen Vergleich ungewöhnliche Entwicklung. Sie hat sich in den letzten Jahren zwar zurückgebildet, Immobilien gelten aber weiterhin als deutlich überbewertet.
Die Aufsicht hat deshalb offengelassen, dass eine Maßnahme wie die KIM-Verordnung wieder in Betracht kommt, sollte einer starken Preisentwicklung mit überschießender Kreditvergabe begegnet werden. Wer langfristig plant, sollte die Werte also nicht als Auslaufmodell behandeln.
Häufige Fragen
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht, das die FMA am 26. Juni 2025 veröffentlicht hat.
Was hat sich dadurch geändert?
Die drei Werte gelten weiter als Richtwerte für eine solide Kreditvergabe. Neu ist, dass Banken davon abweichen dürfen, solange sie zeigen können, dass der größere Risikoappetit von ihrer Risikostrategie gedeckt ist. Die FMA weist darauf hin, dass eine solche Abweichung ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.
Heißt das, ich bekomme jetzt leichter einen Kredit?
Für Antragsteller ohne Wohnsitz in Österreich eher nicht. Der Spielraum existiert seit Juli 2025 formal, kostet die Bank aber Eigenkapital - und wird deshalb sparsam verwendet. Wer den Ausnahmefall bräuchte, ist selten der, für den ihn eine Bank in Anspruch nimmt.
Was bedeutet die 40-Prozent-Regel konkret?
Bei einem Kredit über 300.000 Euro, 25 Jahren Laufzeit und 3,42 Prozent Fixzins liegt die Rate bei rund 1.490 Euro im Monat. Damit die Quote hält, brauchen Sie etwa 3.700 Euro Nettoeinkommen monatlich - und zwar bevor andere laufende Kredite eingerechnet werden.
Kann die KIM-Verordnung zurückkommen?
Die FMA hat das nicht ausgeschlossen. Sie verweist darauf, dass Immobilien weiterhin deutlich überbewertet seien und das Finanzmarktstabilitätsgremium eine Maßnahme wie die KIM-Verordnung wieder in Betracht ziehen müsste, wenn einer starken Preisentwicklung mit überschießender Kreditvergabe begegnet würde.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Grundlage ist die Mitteilung der Finanzmarktaufsicht vom 26. Juni 2025 zum Auslaufen der KIM-Verordnung und zum WIK-Rundschreiben samt der dort genannten drei Grundregeln. Das Rechenbeispiel verwendet den von der Oesterreichischen Nationalbank für 2025 gemeldeten Fixzinssatz im Neugeschäft und dient der Größenordnung. Wie eine konkrete Bank rechnet, entscheidet ihre Risikostrategie.