Wer in Deutschland ein Haus kauft, muss sich um das Bundesland wenig kümmern: Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, der Rest läuft überall gleich. In Österreich ist das anders. Drei der wichtigsten Fragen beim Kauf beantwortet nicht der Bund, sondern das Land - und zwar jedes für sich.
Drei Landesrechte, neunmal verschieden
Der Grundverkehr regelt, wer eine Liegenschaft erwerben darf und welche Erklärungen oder Genehmigungen dafür nötig sind. Die Raumordnung bestimmt, ob eine Immobilie als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Und die Zweitwohnsitzabgaben setzen die Länder als Rahmen, den die Gemeinden dann per Verordnung ausfüllen.
Für Sie als Käufer aus Deutschland heißt das: Die Frage „Darf ich das?" hat neun mögliche Antworten, und die richtige hängt davon ab, wo die Liegenschaft liegt. Am strengsten sind die westlichen Länder, in denen der Tourismus den Wohnungsmarkt am stärksten unter Druck setzt.
Die neun Länder nebeneinander
| Bundesland | Beschränkung der Feriennutzung | Erklärung beim Erwerb | Strafrahmen | Laufende Abgabe |
|---|---|---|---|---|
| Tirol | Freizeitwohnsitz, Verzeichnis je Gemeinde | in 180 von 277 Gemeinden | bis 80.000 € | 115 bis 2.530 € im Jahr |
| Salzburg | Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Gebieten | Hauptwohnsitz-Erklärung bei jedem Erwerb | Rückabwicklung | 400 bis 2.500 € im Jahr |
| Vorarlberg | Ferienwohnung nur auf gewidmeter Fläche | keine | bis 35.000 € | 8,20 bis 18,50 € je m² |
| Kärnten | Vermutungsregel, Sonderwidmung für Apartmenthäuser | bei Berufung auf Dienstleistungs- oder Kapitalverkehr | bis 36.330 € | 11,80 bis 64,80 € je Monat |
| Steiermark | Beschränkungszonen in Vorbehaltsgemeinden | in 113 Gemeinden, wo eine Zone besteht | bis 35.000 € | höchstens 1.000 € je 100 m² |
| Oberösterreich | Erwerb zu Freizeitzwecken unzulässig | Erklärungsmodell seit 2002 | bis 36.000 € | keine |
| Niederösterreich | keines | nur für juristische Personen | - | keine |
| Burgenland | keines | keine | - | keine |
| Wien | keines | keine | - | keine |
Die Strafrahmen sind Höchstbeträge, die Abgaben gesetzliche Obergrenzen - was eine Gemeinde tatsächlich verlangt, steht in ihrer Verordnung. Salzburg fällt aus der Reihe, weil dort nicht eine Geldstrafe droht, sondern die Rückabwicklung des Kaufs. Oberösterreich ebenso: Dort ist der Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken im Vorbehaltsgebiet nicht genehmigungspflichtig, sondern von vornherein unzulässig.
Was Immobilien kosten
| Bundesland | Wohnhäuser | Eigentumswohnungen | Bebaubare Grundstücke |
|---|---|---|---|
| Österreich gesamt | 2.709 Euro | 4.000 Euro | 124 Euro |
| Burgenland | 1.804 Euro | 1.921 Euro | 70 Euro |
| Kärnten | 2.464 Euro | 3.322 Euro | 85 Euro |
| Niederösterreich | 2.515 Euro | 2.941 Euro | 113 Euro |
| Oberösterreich | 2.762 Euro | 3.185 Euro | 132 Euro |
| Salzburg | 5.000 Euro | 4.926 Euro | 317 Euro |
| Steiermark | 2.411 Euro | 2.696 Euro | 91 Euro |
| Tirol | 4.920 Euro | 4.727 Euro | 350 Euro |
| Vorarlberg | 5.077 Euro | 4.962 Euro | 689 Euro |
| Wien | 5.492 Euro | 4.941 Euro | 786 Euro |
Häuser und Wohnungen als Medianpreis je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche - beides für 2024. Die Spanne ist beträchtlich: Ein Quadratmeter Baugrund kostet in Vorarlberg fast das Zehnfache des burgenländischen Werts, bei Wohnhäusern liegt Wien beim Dreifachen des Burgenlands.
Ein Median beschreibt allerdings die Mitte eines Landes, nicht seine Ränder. Innerhalb eines Bundeslands liegen zwischen einer Tourismusgemeinde und dem nächsten Tal oft mehr als hundert Prozent - in Niederösterreich etwa zwischen dem Bezirk Tulln mit 193,6 Euro je Quadratmeter Baugrund und dem Bezirk Zwettl mit 26,2 Euro.
Im Bundesschnitt kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung mehr als der Quadratmeter Haus. Statistik Austria führt das auf zwei Gründe zurück: Wohnungen liegen häufiger in nachgefragten Stadt- und Ortszentren, und sie werden öfter im Neubau gekauft, während Häuser meist gebraucht den Eigentümer wechseln.
Auf Landesebene kehrt sich das Verhältnis allerdings um, sobald der Bodenpreis dominiert: In Salzburg, Tirol, Vorarlberg und Wien sind Häuser je Quadratmeter teurer als Wohnungen - in den übrigen fünf Ländern ist es umgekehrt. Wer aus Deutschland mit der Faustregel „Wohnung teurer als Haus" rechnet, liegt damit ausgerechnet in den Regionen falsch, in denen die meisten Ferienimmobilien gesucht werden.
Die Reihenfolge ist entscheidend. Erst klären, welche Nutzung Sie planen - dauerhaftes Wohnen, Ferienhaus oder Vermietung. Danach die Regionen aussuchen, in denen diese Nutzung überhaupt zulässig ist. Umgekehrt wird es teuer.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Die Beschränkungen, Erklärungspflichten und Strafrahmen der Tabelle sind auf den jeweiligen Bundeslandseiten im Einzelnen belegt; maßgeblich sind die Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der Länder sowie die dazu ergangenen Verordnungen. Die Immobilienpreise sind Medianwerte für 2024 aus der Sonderauswertung "Immobilien-Durchschnittspreise" von Statistik Austria, veröffentlicht am 28. Mai 2025; Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Statistik Austria revidiert die Vorjahreswerte laufend.
