Immobilie kaufen in Kärnten

Kärnten ist die klassische Seenregion, und der Zweitwohnsitz hat hier eine längere Geschichte als in den westlichen Ländern. Entsprechend anders ist das Instrument: Statt Gemeinden zu sperren, arbeitet Kärnten mit einer scharfen Definition dessen, was als Freizeitwohnsitz gilt - und mit einer Beweislast, die beim Erwerber liegt.

Gleichgestellt, aber erklärungspflichtig

Nach § 7 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 sind Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten Inländern gleichgestellt, wenn der Erwerb in Ausübung einer der Grundfreiheiten erfolgt - Arbeitnehmerfreizügigkeit, Niederlassungsfreiheit, freier Dienstleistungsverkehr, Aufenthaltsrecht oder freier Kapitalverkehr. Beim Dienstleistungs- und Kapitalverkehr genügt sogar die Ansässigkeit in einem Mitgliedstaat; die Staatsangehörigkeit ist dann unbeachtlich.

Wer sich darauf beruft, hat das allerdings ausdrücklich zu erklären und mit Nachweisen zu belegen. Bei genehmigungsbedürftigen Geschäften ist der Antrag spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss zu stellen und muss Angaben zur Widmung, zum Geschäftsgegenstand, zur künftigen Nutzung und zu den persönlichen Verhältnissen des Erwerbers enthalten.

Drei Begriffe, die den Fall entscheiden

Ausgenommen bleibt die Wohnsitznahme in Gastgewerbebetrieben und in Wohnräumen der Privatzimmervermietung - dort liegt die Begründung eines Freizeitwohnsitzes nach § 5 Absatz 3 jedenfalls nicht vor.

Apartmenthäuser brauchen eine Sonderwidmung

Auf der raumordnungsrechtlichen Seite verlangt § 30 des Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021 für Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer eine Sonderwidmung. Als Apartmenthaus gilt ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten, bei dem nach Lage, Ausgestaltung, Einrichtung oder den vorgesehenen Eigentums- und Bestandverhältnissen anzunehmen ist, dass es überwiegend als Zweitwohnung genutzt wird und nicht Teil eines Beherbergungsbetriebs ist.

Auch hier greift die Abgrenzung zum Tourismus: Eine Nutzung im Rahmen gewerblicher Beherbergung oder Privatzimmervermietung ist keine Zweitwohnnutzung - Verfügungsrechte, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Tourismusnutzung aber aus. Wer eine Anlagewohnung mit garantierten Eigennutzungswochen erwirbt, fällt damit zurück in die Zweitwohnungsfrage. Die steuerliche und gewerberechtliche Seite steht unter Vermietung und Rendite.

Was ein Verstoß kostet

Der Strafrahmen des § 34 Grundverkehrsgesetz reicht von 3.630 Euro in den leichteren Fällen bis zu 36.330 Euro - bei Uneinbringlichkeit droht Freiheitsstrafe bis zu sechs Wochen. Der Versuch ist strafbar, und das strafbare Verhalten endet erst mit dessen Beendigung.

Daneben stehen die zivilrechtlichen Instrumente des Gesetzes: Unwirksamkeit der Eintragung, Rückabwicklung und eine eigene Bestimmung über Schein- und Umgehungsgeschäfte. Eine Konstruktion über eine zwischengeschaltete Gesellschaft löst das Problem also nicht.

Die laufende Abgabe - und was 2027 kommt

Kärnten rechnet monatlich. Die derzeitigen Höchstsätze liegen bei 11,80 Euro bis 30 m², 23,60 Euro bis 60 m², 41,30 Euro bis 90 m² und 64,80 Euro darüber. Für jede fehlende Ausstattung - Zentralheizung, Stromversorgung oder Wasserentnahmestelle in der Wohnung - ermäßigt sich die Abgabe um zehn Prozent.

Mit 1. Jänner 2027 tritt ein neues Zweitwohnungs-Abgabegesetz in Kraft, das die bisherige Regelung ablöst. Der beschlossene Rahmen reicht von rund 24 Euro monatlich bis 30 m² bis rund 130 Euro über 90 m²; der Gemeindebund rechnet im Schnitt mit einer Verdoppelung. Erstmals werden auch Unternehmen für leerstehende Wohnungen erfasst. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.

Vor dem Kauf in Kärnten

• Können Sie einen Wohnsitz im Sinne des § 4 belegen? Wenn nicht, greift die Vermutung der Freizeitwohnsitznutzung.
• Welche Widmung hat die Liegenschaft? Apartmenthäuser und Freizeitwohnsitze brauchen eine Sonderwidmung nach § 30 K-ROG 2021.
• Die Vier-Wochen-Frist im Blick behalten. Der Genehmigungsantrag ist fristgebunden, gerechnet ab Vertragsabschluss.
• Bei Seegrundstücken zusätzlich prüfen, ob land- oder forstwirtschaftliche Flächen betroffen sind - dann kommt die Genehmigung der Grundverkehrskommission dazu, siehe Grundverkehr.

Wie die westlichen Länder dieselbe Frage lösen, steht unter Tirol, Salzburg und Vorarlberg.

Was Immobilien in Kärnten kosten

Kärnten liegt bei Häusern unter dem Schnitt, bei Wohnungen jedoch klar darüber - die Nachfrage konzentriert sich auf die Seenlagen und die Landeshauptstadt.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher in Kärnten kaufen?

Ja. § 7 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 stellt Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten Inländern gleich, wenn der Erwerb in Ausübung der Arbeitnehmerfreizügigkeit, der Niederlassungsfreiheit, des freien Dienstleistungsverkehrs, des Aufenthaltsrechts oder des freien Kapitalverkehrs erfolgt. Beim Dienstleistungs- und Kapitalverkehr genügt die Ansässigkeit in einem Mitgliedstaat, die Staatsangehörigkeit ist dann unbeachtlich.

Muss ich etwas erklären?

Wer sich auf die Gleichstellung über den freien Dienstleistungs- oder Kapitalverkehr beruft, hat unter Anschluss der entsprechenden Nachweise zu erklären, dass der Erwerb in Ausübung und unter Erfüllung dieser Voraussetzungen erfolgt. Bei genehmigungsbedürftigen Geschäften ist der Antrag spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss zu stellen.

Wann gilt meine Nutzung als Freizeitwohnsitz?

Nach § 5 Absatz 2 des Grundverkehrsgesetzes ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz jedenfalls auch dann anzunehmen, wenn kein Wohnsitz im Sinne des § 4 vorliegt oder wenn keine unbedingte Notwendigkeit an einer Wohnnutzung besteht. Die Beweisrichtung läuft damit gegen den Erwerber: Nicht die Behörde muss die Freizeitnutzung nachweisen, sondern Sie müssen den Wohnsitz belegen.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. Die Begründung eines Freizeitwohnsitzes liegt nach § 5 Absatz 3 jedenfalls nicht vor bei der Wohnsitznahme in Gastgewerbebetrieben oder in Wohnräumen, die im Rahmen der Privatzimmervermietung vermietet werden.

Was kostet ein Verstoß?

Die Bezirksverwaltungsbehörde bestraft nach § 34 des Grundverkehrsgesetzes mit bis zu 3.630 Euro, in den schwerwiegenderen Fällen mit bis zu 36.330 Euro oder bei Uneinbringlichkeit mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Wochen. Der Versuch ist strafbar, und das strafbare Verhalten endet erst mit der Beendigung des Verhaltens - es handelt sich um einen Dauerzustand.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzabgabe in Kärnten?

Derzeit gelten monatliche Höchstsätze von 11,80 Euro bis 30 m², 23,60 Euro bis 60 m², 41,30 Euro bis 90 m² und 64,80 Euro darüber; für jede fehlende Ausstattung - Zentralheizung, Stromversorgung oder Wasserentnahmestelle in der Wohnung - ermäßigt sich die Abgabe um zehn Prozent. Mit 1. Jänner 2027 tritt ein neues Gesetz in Kraft, dessen Rahmen von rund 24 bis 130 Euro monatlich reicht.