Immobilie kaufen in Salzburg

Salzburg arbeitet mit zwei ineinandergreifenden Instrumenten: Das Raumordnungsrecht beschränkt, wo eine Wohnung überhaupt als Zweitwohnung verwendet werden darf, und das Grundverkehrsrecht verlangt beim Erwerb eine Erklärung darüber, dass Sie dort Ihren Hauptwohnsitz begründen. Wer ein Ferienhaus sucht, stößt an beide Schranken zugleich.

91 von 119 Gemeinden beschränken die Zweitwohnung

Nach § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung raumordnungsrechtlich beschränkt, sobald in einer Gemeinde der Anteil der Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden, 16 Prozent des gesamten Wohnungsbestands übersteigt. In solchen Gemeinden ist eine Zweitwohnung nur noch in eigens ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig.

Welche Gemeinden das sind, stellt die Landesregierung alle fünf Jahre fest und benennt sie per Verordnung. Herangezogen wird dabei nicht ein Stichtagswert, sondern das arithmetische Mittel des Nicht-Hauptwohnsitzanteils zum 31. Oktober der letzten fünf Jahre. Die geltende Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024 ist mit 1. März 2024 in Kraft getreten und nennt 91 Gemeinden.

Betroffen ist damit praktisch der gesamte touristische Teil des Landes: Zell am See, Saalbach, Saalfelden, Kaprun und Leogang im Pinzgau, Flachau, Wagrain, Filzmoos und beide Gasteiner Gemeinden im Pongau, St. Gilgen, Strobl und Fuschl am Wolfgangsee im Flachgau. Die Stadt Salzburg selbst gehört nicht dazu.

Die drei Ausnahmen

Das Gesetz nimmt bestimmte Wohnungen von der Beschränkung aus. Sie sind der Grund, warum Bestandsobjekte trotzdem gehandelt werden:

• Erbschaft und Übergabe im Familienkreis. Wohnungen, die von Todes wegen erworben wurden oder nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung durch Schenkung oder Übergabevertrag an gesetzliche Erben gegangen sind - solange sie nicht entgeltlich an Dritte zu Zweitwohnzwecken überlassen werden.
• Baurechtlich bewilligte Zweitwohnungen, etwa Wochenendhäuser. Hier ist die Zweitwohnnutzung von der Baubewilligung selbst gedeckt.
• Ausnahmebescheid der Behörde im Einzelfall.

Seit 2023: die positive Hauptwohnsitzerklärung

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 ist mit 1. März 2023 in Kraft getreten und hat die Beweislast umgedreht. Beim Erwerb von Grundstücken und Wohnungen ist nun eine positive Erklärung abzugeben, dass das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt wird. Zweitwohnsitz und Leerstand sind damit ausdrücklich ausgeschlossen.

An die Erklärung knüpfen Fristen, innerhalb derer die Nutzung tatsächlich aufgenommen sein muss:

Wird das Objekt nicht wie erklärt verwendet, sieht das Gesetz die Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts vor. Das ist eine schärfere Folge als eine Geldstrafe: Nicht die Nutzung wird untersagt, der Kauf wird rückgängig gemacht.

Für Sie als EU-Bürger gilt das genauso wie für Österreicher - der Ausländergrundverkehr spielt keine Rolle, die Erklärungspflicht trifft alle Erwerber. Die Systematik der drei grundverkehrsrechtlichen Prüfungen steht unter Grundverkehr.

Die laufende Abgabe

Wo eine Zweitwohnung zulässig ist, kann die Gemeinde nach dem Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz eine Abgabe einheben. Bemessen wird nach Nutzfläche und angefangenen Kalendermonaten; die gesetzlichen Höchstbeträge im Kalenderjahr reichen von 400 Euro bis 40 m² über 1.000 Euro bei 70 bis 100 m² auf 2.500 Euro über 220 m².

Zwei Besonderheiten: Fällt für dieselbe Wohnung zusätzlich eine besondere Nächtigungsabgabe an, ist die Zweitwohnsitzabgabe mit der Hälfte gedeckelt. Und die Abgabenerklärung ist bis 15. Februar des Folgejahres einzureichen, unabhängig davon, ob ein Bescheid kommt. Der Vergleich der Bundesländer steht unter Zweitwohnsitzabgabe.

Vor dem Kauf in Salzburg

• Ist die Gemeinde Beschränkungsgemeinde? Bei 91 von 119 ist die Antwort wahrscheinlicher ja als nein.
• Liegt das Objekt in einem ausgewiesenen Zweitwohnungsgebiet, oder greift eine der drei Ausnahmen? Nur dann ist die Zweitwohnnutzung zulässig.
• Können Sie die Hauptwohnsitzerklärung wahrheitsgemäß abgeben? Wenn nicht, ist der Kauf in dieser Form nicht darstellbar - eine unzutreffende Erklärung führt zur Rückabwicklung.
• Handelt es sich um land- oder forstwirtschaftliche Flächen? Dann kommt der grüne Grundverkehr mit eigener Genehmigungspflicht hinzu.

Wer die Nutzung als Ferienhaus plant, findet die Regeln des Nachbarlandes unter Immobilie kaufen in Tirol - der Zugang ist ein anderer, das Ergebnis für Käufer aus Deutschland ähnlich streng.

Was Immobilien in Salzburg kosten

Salzburg gehört bei allen drei Objektarten zur Spitzengruppe. Die Stadt Salzburg allein erreichte bei Baugrund rund 1.379 Euro je Quadratmeter, ein Vielfaches des Landeswerts.

Häufige Fragen

Darf ich in Salzburg ein Ferienhaus kaufen?

Kaufen ja, als Zweitwohnung nutzen nur eingeschränkt. In Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nach § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. 91 der 119 Salzburger Gemeinden sind solche Beschränkungsgemeinden.

Wie wird eine Gemeinde zur Beschränkungsgemeinde?

Wenn der Anteil der Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden, 16 Prozent des gesamten Wohnungsbestands übersteigt. Maßgeblich ist das arithmetische Mittel dieses Anteils zum Stichtag 31. Oktober der letzten fünf Jahre. Die Landesregierung stellt das alle fünf Jahre fest und benennt die Gemeinden per Verordnung.

Gibt es Ausnahmen?

Drei wesentliche. Erstens Wohnungen, die von Todes wegen erworben wurden oder nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung durch Schenkung oder Übergabevertrag an gesetzliche Erben gegangen sind - solange sie nicht entgeltlich an Dritte zu Zweitwohnzwecken überlassen werden. Zweitens Wohnungen, die baurechtlich ausdrücklich als Zweitwohnung bewilligt wurden, etwa Wochenendhäuser. Drittens Fälle, für die ein Ausnahmebescheid vorliegt.

Was muss ich beim Kauf erklären?

Seit dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, in Kraft seit 1. März 2023, ist beim Erwerb von Grundstücken und Wohnungen eine positive Erklärung abzugeben, dass das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt wird. Damit sind Zweitwohnsitz und Leerstand ausdrücklich ausgeschlossen.

Was passiert, wenn ich die Erklärung nicht einhalte?

Das Gesetz sieht die Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts vor. Für die Nutzung als Hauptwohnsitz gelten Fristen: ein Jahr bei bebauten Grundstücken, fünf Jahre bei umfassender Sanierung und sieben Jahre bei unbebauten Grundstücken.

Was kostet ein Zweitwohnsitz in Salzburg laufend?

Die Gemeinde kann eine Zweitwohnsitzabgabe einheben. Der gesetzliche Höchstbetrag reicht von 400 Euro im Jahr bis 40 m² bis 2.500 Euro über 220 m², bemessen nach Nutzfläche und angefangenen Kalendermonaten. Fällt für dieselbe Wohnung zusätzlich eine besondere Nächtigungsabgabe an, ist die Abgabe mit der Hälfte gedeckelt.