Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf

Jeder Immobilienkauf hat dasselbe Grundproblem: Der Käufer soll zahlen, bevor er Eigentümer ist, und der Verkäufer soll das Eigentum aufgeben, bevor er das Geld hat. Deutschland löst das meist über die Fälligkeitsmitteilung des Notars - der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Österreich löst es anders: über ein Treuhandkonto, auf dem das Geld liegt, bis alles erledigt ist.

Der Ablauf

Was hinter dem Konto steht

Die Treuhandabwicklung ist kein Vertrauensvorschuss, sondern ein Verfahren mit mehreren Kontrollpunkten. Das Statut des elektronischen anwaltlichen Treuhandbuchs verlangt für jede Treuhandschaft ein eigenes Anderkonto bei einem der öffentlichen Aufsicht unterliegenden Kreditinstitut. Ein einmal verwendetes Treuhandkonto darf für keine weitere Treuhandschaft mehr benutzt werden.

Bevor überhaupt Geld fließen darf, geht die Erstmeldung an die Rechtsanwaltskammer. Erst nach deren Bestätigung ist dem Anwalt die Entgegennahme des Treuhanderlags gestattet. Verfügungen über das Konto sind ausschließlich als Überweisung im Rahmen der Dispositionskontrolle zulässig: Die kontoführende Bank prüft anhand des Kontoverfügungsauftrags, den sämtliche Treugeber unterschrieben haben.

Überweisungen auf das eigene Konto des Anwalts sind untersagt. Die einzige nennenswerte Ausnahme betrifft eigene Honorarforderungen gegen begünstigte Treugeber - und auch die ist gedeckelt: höchstens zehn Prozent des gemeldeten Treuhanderlags, maximal 5.000 Euro. Ergänzend prüfen Revisionsbeauftragte, die Einsicht in Handakte, Kontoeröffnungsantrag, Meldungen und sämtliche Bankbelege verlangen können.

Die 40.000-Euro-Grenze

Der Anwendungszwang des Statuts gilt nicht ausnahmslos. Ausgenommen sind Treuhandschaften mit einem Treuhanderlag unter 40.000 Euro - es sei denn, die Absicherung ist gesetzlich angeordnet oder zumindest einer der Treugeber verlangt sie. Ebenfalls ausgenommen ist jener Teil des Erlags, der für Gerichtsgebühren, Steuern und sonstige öffentliche Abgaben gewidmet ist.

Bei üblichen Kaufpreisen spielt die Grenze keine Rolle. Relevant wird sie bei kleinen Grundstücken, Garagen oder Anteilskäufen - und dort zählt der zweite Halbsatz: Ein Treugeber kann die Absicherung verlangen. Wer diese Möglichkeit kennt, muss sie nicht diskutieren.

Die Versicherung und ihre Grenze

Das relativiert die Absicherung nicht, es beschreibt sie richtig: Die Versicherung deckt Schäden aus vorsätzlich unerlaubter Verfügung über den Treuhanderlag. Sie ist eine Auffanglinie hinter den Kontrollmechanismen, kein einklagbarer Anspruch. Die eigentliche Sicherheit liegt in den Sperren davor - deshalb lohnt es, sie zu kennen.

Der notarielle Weg

Wird ein Notar tätig, läuft die Absicherung über das Treuhandregister des österreichischen Notariats. Nach § 109a Notariatsordnung ist die Treuhandschaft spätestens vor der ersten Verfügung über das Fremdgut einzutragen; bloß geringfügige Treuhandschaften sind ausgenommen. Registriert werden unter anderem der Notar, dessen Versicherung, der Treuhandrahmen, die Treugeber sowie Beginn und Ende. Die Konten laufen über die eigens dafür eingerichtete Notartreuhandbank.

Was Sie tun sollten

• Die Bestätigung der Erstmeldung verlangen, bevor Sie überweisen. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Anwalt das Geld überhaupt annehmen darf.
• Die Kontodaten aus dem Treuhandvertrag nehmen, nie aus einer E-Mail. Kontodatenbetrug per gefälschter Nachricht trifft Immobilienkäufe regelmäßig.
• Das Auskunftsrecht nutzen. Die Treuhand-Einrichtung muss Ihnen sagen, ob und wie Ihre Treuhandschaft gesichert ist.
• Die Auszahlungsbedingungen lesen. Wovon die Freigabe abhängt, steht im Treuhandvertrag - dort entscheidet sich, wie gut Sie tatsächlich abgesichert sind.

Welche Beträge über das Konto laufen und wer sie trägt, steht unter Kaufnebenkosten; was der Vertrag selbst regeln muss, unter Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Was ist eine Treuhandabwicklung?

Der Kaufpreis geht nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein Anderkonto des Vertragserrichters. Ausbezahlt wird erst, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind - insbesondere die Lastenfreistellung und die Einverleibung des Käufers im Grundbuch. Damit ist das Zug-um-Zug-Problem gelöst, das jeder Immobilienkauf hat.

Ist die Treuhandabwicklung Pflicht?

Nicht in jedem Fall, aber praktisch immer relevant. Das Statut der Rechtsanwaltskammer nimmt Treuhandschaften mit einem Erlag unter 40.000 Euro vom Anwendungszwang aus - es sei denn, die Absicherung ist gesetzlich angeordnet oder zumindest einer der Treugeber verlangt sie. Bei üblichen Immobilienkaufpreisen liegt der Erlag ohnehin darüber.

Wie ist mein Geld abgesichert?

Auf mehreren Ebenen: eigenes Anderkonto je Treuhandschaft, Freigabe erst nach Bestätigung durch die Kammer, Dispositionskontrolle durch die kontoführende Bank, Revisionsbeauftragte mit Einsichtsrecht und eine Vertrauensschadenversicherung der Kammer gegen vorsätzlich unerlaubte Verfügungen.

Habe ich einen Anspruch auf die Versicherungsleistung?

Nein. Nach dem Statut steht weder dem Geschädigten noch dem versicherten Rechtsanwalt ein Anspruch auf Leistung aus der Vertrauensschadenversicherung zu. Über die Zuerkennung entscheidet der Ausschuss der Rechtsanwaltskammer, der dabei die Begrenzung der Versicherungssumme und mögliche weitere Schadensfälle berücksichtigen darf.

Kann ich prüfen, ob meine Treuhandschaft gemeldet ist?

Ja, und das sollten Sie tun. Die Treuhand-Einrichtung der Rechtsanwaltskammer ist verpflichtet, jedem Treugeber Auskunft zu geben, ob und auf welche Weise die ihn betreffende Treuhandschaft gesichert ist und wie der Versicherungsschutz besteht. Beim notariellen Weg besteht ein entsprechendes Auskunftsrecht gegenüber der Notariatskammer.

Darf der Anwalt sein Honorar vom Treuhandkonto nehmen?

Nur eng begrenzt. Überweisungen auf das eigene Konto sind grundsätzlich untersagt. Zur Abdeckung eigener Forderungen gegen begünstigte Treugeber sind Beträge bis zehn Prozent des gemeldeten Treuhanderlags zulässig, höchstens jedoch 5.000 Euro.